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FAQ

Réponses aux questions fréquemment posées

Quelles sont les fonctions de l'administrateur?

  • Convoquer l’assemblée des copropriétaires;
  • Préparer les budgets annuels des recettes et des dépenses et faire le rapport de la réunion;
  • Recueillir les revenus et payer les dépenses communes;
  • Exiger que les copropriétaires partagent les dépenses approuvées par l’assemblée;
  • Fournir deux comptes bancaires de la copropriété: un pour les comptes courants et un autre pour le fonds de réserve commun;
  • Exécuter les délibérations de la réunion
  • Effectuer les réparations dans le bâtiment et les autres actes nécessaires à sa conservation;
  • Réglementer l’utilisation des parties communes et la fourniture de services d’intérêt commun;
  • Représenter la copropriété devant les autorités administratives et dans les actions judiciaires;
  • Vérifiez l’assurance contre les risques d’incendie;
  • Assurer la mise en œuvre de la réglementation et des dispositions légales et administratives de la copropriété;
  • Transmettre aux copropriétaires les notifications reçues des autorités administratives;
  • Communiquer aux copropriétaires non-résidents tous les faits pertinents de la vie de la copropriété.

Quels livres l'administration devrait-elle avoir?

  • Livre du procès-verbal des assemblées;
  • Livre d’inventaire des parties communes;
  • Livre des recettes / dépenses;
  • Livre d’enregistrement de la correspondance reçue et envoyée.

Qui peut être un administrateur?

  • Tout propriétaire de la copropriété;
  • Un tiers engagé par l’assemblée des copropriétaires;
  • Une entreprise engagée par l’assemblée des copropriétaires

Négligence de l'administrateur

L’administrateur peut être tenu civilement responsable soit pour négligence soit pour abus de confiance.

Documentation à livrer par le constructeur à l'administrateur de la copropriété

Aux termes de l’article 1436. º du Code civil, dans le libellé qui a été donnée par l’article 1 du décret-loi n ° 267/1994 du 25 Octobre, un des travaux de l’administrateur est de maintenir et de conserver tous les documents qui concernent la copropriété (voir article 1436, paragraphe m) du Code civil. À son tour, l’article 2 du décret-loi n ° 268/1994, daté du 25 octobre, intitulé «Documents et notifications relatives à la copropriété»:

“1 – Les copies certifiées conformes des documents utilisés pour la constitution de la propriété horizontale, notamment le projet approuvé par l’autorité publique compétente, sont déposées auprès de l’administrateur.”

Au moment où le constructeur / vendeur délivre l’administration de la copropriété, lors de la première réunion de l’assemblée des copropriétaires, procéder à la livraison de toute la documentation relative à la copropriété.

La livraison doit être accompagnée d’une liste de documents, marchandises et montants reçus, qui seront signés en double, avec une copie dans le dossier ou le dossier de la copropriété, détenue par l’administrateur de la copropriété.

Documentation concernant la copropriété qui devrait être livré à l’administration de la copropriété par le constructeur / vendeur:

– Titre constitutif de la propriété horizontale (acte public);

– Détail des plans de construction (finaux), de sorte que vous pouvez savoir où sont placés les égouts, l’eau, l’électricité, le gaz, etc.

– Projet de la propriété ou du lot du terrain (y compris les modifications);

-Licence de logement (utilisation ou habitabilité);

-Confirmation des services municipaux en comme les tuyaux ont été testés, et “tests de pression” effectués;

-Confirmation dont les ascenseurs ont été inspectés (il doit y avoir un autocollant à l’intérieur de chaque ascenseur, pour mentionner l’inspection);

-Projet d’électricité;

-Projet d’approvisionnement en eau;

-Conception des égouts;

-Projet d’eau de pluie;

-Projet du réseau de gaz

-Projet R.I.T.A.;

-Projet des installations téléphoniques;

 

Contrats conclus avec des fournisseurs de services:

Noms et adresses des représentants des appareils possibles, tels que les extracteurs de fumée sur les toits, les ascenseurs, l’interphone vidéo, l’antenne parabolique, les cheminées, etc.

Exemption du directeur exécutif

Après avoir vérifié les irrégularités possibles ou présumées (abus de confiance, négligence, fraude, etc. …) de l’administration “… Recueillir des preuves documentaires et / ou des témoins et présenter la plainte pénale respective (action) et éventuellement une action civile en dommages-intérêts.

Exonération de l’administrateur pour la pratique des irrégularités ou de la négligence:

Article 1485 du code de procédure civile – (Exonération de l’administrateur dans la propriété horizontale)

Le processus de l’article précédent est applicable à l’exonération judiciaire de l’administrateur des parties communes de la construction soumis au régime de la propriété horizontale, requis par toute copropriété basé sur la pratique des irrégularités ou de la négligence.

L’administrateur de la propriété horizontale peut être exonéré par le tribunal, à la demande de tout propriétaire de la copropriété, lorsqu’il est démontré qu’il a commis des irrégularités ou qu’il a agi avec négligence dans l’exercice de ses fonctions (article 1435 n ° 3 du C.C.).

ÉVENTUEL CRIME D’ABUS DE CONFIANCE

Article 205 (abus de confiance) du Code pénal

1 – Celui qui s’approprie illégitimement d’une chose mobilière qui lui a été délivrée par un titre non-translatif de la propriété sera puni d’un emprisonnement pouvant aller jusqu’à 3 ans ou d’une amende.

2 – La tentative est punissable.

3 – La procédure pénale dépend de la plainte.

  1. Si la chose visée au paragraphe 1 est:
  2. a) de grande valeur, l’agent sera puni d’une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à cinq ans ou d’une amende pouvant aller jusqu’à 600 jours;
  3. b) D’une valeur considérable, l’agent sera puni d’un emprisonnement de 1 à 8 ans.

5 – Si l’agent a reçu la chose en dépôt imposée par la loi en raison de fonction, d’emploi ou de profession, ou en tant que tuteur, dépositaire ou dépositaire judiciaire est punit d’un emprisonnement de 1 à 8 ans.

OBLIGATION DE LA REALISATION DES PROCÈS-VERBAUX

Conformément aux dispositions de l’article 1er, n ° 1 du décret-loi n ° 268/1994 du 25 octobre, des procès-verbaux des réunions des copropriétaires, rédigés et signés par ceux qui y ont participé, doivent être établis.

Dans le cas présent, je vous conseille particulièrement de lire attentivement le décret-loi précité, ainsi que l’article 1432, paragraphe 6, du code civil.

 

REPRÉSENTATION SANS POUVOIR

ARTICLE 268 Code civil – Représentation sans pouvoirs

  1. L’affaire qu’une personne, sans pouvoirs de représentation, célèbre au nom d’un autre est inefficace par rapport à cela, sinon par celui-ci ratifié.
  2. La ratification est soumise à la forme requise pour la procuration et est rétroactive, sans préjudice des droits des tiers.
  3. La ratification est réputée refusée si elle n’est pas faite dans le délai fixé par l’autre partie à cette fin.
  4. Tant que l’entreprise n’a pas été ratifiée, l’autre partie a le droit de la révoquer ou de la rejeter, sauf si, au moment de sa conclusion, elle était au courant de l’absence de pouvoirs du représentant.

 

ARTICLE 269º Code civil

(Abus de représentation)

Les dispositions de l’article précédent s’appliquent si le représentant a abusé de ses pouvoirs si l’autre partie connaissait ou devait connaître l’abus.

Quant à la nomination de l’administrateur:

L’acte de nomination / élection de l’administrateur est l’une des compétences / missions d’assemblage en copropriété (seulement si dans la réunion les copropriétaires choisissent de ne désigner pas administrateur, peut-on avoir recours à la figure de l’administrateur provisoire, voir l’article 1435.º-A) ou si elle refuse, la nomination de l’administrateur peut exceptionnellement être faite par les tribunaux (voir l’interprétation combinée de l’article 1435 (1) et 1435a, (1) et 3, l’ensemble du Code civil, articles 1425 et 1428 du Code de procédure civile).

Parce que, si la personne désignée (même si élu par l’Assemblée et / ou nommés par le tribunal) ne pas accepter de jouer la position, des irrégularités de pratique ou fait preuve de négligence (ne rien faire, par exemple), les copropriétaires les ont laissés disculper ( “Révocation” de la décision qui l’a nommée) (voir les articles 1435 et 1435-A du Code civil et l’article 1485 du Code de procédure civile), et peut également la tenir pour responsable d’un possible abus de confiance ) ou pour les DOMMAGES CAUSÉS À LA COPROPRIÉTÉ par sa conduite négligente (action en responsabilité civile).

 

 

 

 

 

Code de procédure civile

Nomination de l’administrateur de la copropriété avec recours judiciaire:

ARTICLE 1428 – Nomination de l’administrateur sur la propriété horizontale

  1. Le copropriétaire qui sollicite la nomination judiciaire de l’administrateur de la partie commune d’un immeuble soumis à la propriété horizontale indique la personne qui est jugée convenable, en justifiant le choix.
  2. Ils sont convoqués pour contester les autres propriétaires de la copropriété, qui peuvent indiquer des personnes différentes, justifiant la nomination.
  3. En cas de contestation, les dispositions des paragraphes 2 et 3 de l’article 1425 doivent être observées; en l’absence de contestation, la personne désignée par le candidat doit être nommée.

 

Exonération de l’administrateur pour la pratique des irrégularités ou de la négligence:

Article 1485 du code de procédure civile – Exonération de l’administrateur en matière de propriété horizontale.

Le processus de l’article précédent est applicable à l’exonération judiciaire de l’administrateur des parties communes de la construction soumis au régime de la propriété horizontale, requis par toute la copropriété basé sur la pratique des irrégularités ou de la négligence.

L’administrateur de la propriété horizontale peut être exonéré par le tribunal, à la demande de tout propriétaire de la copropriété, lorsqu’il est démontré qu’il a commis des irrégularités ou qu’il a agi avec négligence dans l’exercice de ses fonctions (article 1435 n ° 3 du C.C.).

D’autre part:

Les fonctions de l’administrateur de la copropriété nommée sont celles expressément prévues à l’article 1436, alinéas a) à m), et l’assemblée peut également lui en assigner d’autres en vertu du premier alinéa dudit article 1436. Dans l’exercice de ses fonctions, l’administrateur a également le droit d’agir en justice contre l’un quelconque des copropriétaires, CONTRE TROISIEME, ou, dans d’autres circonstances, sur autorisation expresse de l’assemblée (voir article 1437, paragraphe 1, C.C.). Il a également les attributions énoncées dans le décret-loi n ° 268/94 du 25 octobre (voir articles 1, 3 et 2, paragraphes 1 et 2).

Compétences en gestion

L’administrateur aura ses propres pouvoirs, par exemple percevoir, et exiger le paiement des quotas, etc. … Mais, sur d’autres questions, il a besoin de l’autorisation de l’assemblée, sauf si la fonction lui a été assignée par la réglementation de la copropriété.

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