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Respostas a perguntas frequentes.

Quais as funções do administrador?

Convocar a assembleia de condóminos;

  • Elaborar os orçamentos anuais de receitas e despesas e prestar contas à assembleia;
  • Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
  • Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas pela assembleia;
  • Providenciar duas contas bancárias do condomínio: uma para as contas correntes e outra para o fundo comum de reserva;
  • Executar as deliberações da assembleia;
  • Realizar as reparações no prédio e outros actos necessários à sua conservação;
  • Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
  • Representar o condomínio perante as autoridades administrativas e acções judiciais;
  • Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio;
  • Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas do condomínio;
  • Transmitir aos condóminos as notificações recebidas das autoridades administrativas;
  • Comunicar aos condóminos não-residentes todos os factos relevantes da vida do condomínio.

Que livros deve ter a Administração?

  • Livro de actas;
  • Livro de inventário das coisas comuns;
  • Livro de Receitas/Despesas;
  • Livro para registo da correspondência recebida e enviada.

Quem pode ser Administrador?

  • Qualquer condómino;
  • Um terceiro contratado pela assembleia de condóminos;
  • Uma empresa contratada pela assembleia de condóminos.

Negligência do Administrador

O Administrador (empresa que nomearam) pode ser responsabilizado civilmente, quer por negligência, quer por abuso de confiança.

Documentação a entregar pelo Construtor ao Administrador do Condomínio

Segundo estabelece o artigo 1436.º do Código Civil, na redacção que lhe foi dada pelo artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro, uma das funções do administrador é guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio (cfr. Artigo 1436.º, alínea m), do Código Civil). Por sua vez,

Dispõe o artigo 2.º, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro, sob a epígrafe Documentos e notificações relativas ao condomínio:
“1 – Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projecto aprovado pela entidade pública competente.”.

No momento em que o construtor / vendedor entrega a administração do condomínio, na primeira reunião da assembleia de condóminos, deverá proceder à entrega de toda a documentação respeitante ao condomínio.

A entrega deve ser acompanhada de uma relação de documentos, bens e valores recebidos, a qual será assinada em duplicado, ficando um exemplar no dossier ou na pasta do condomínio, na posse do administrador do condomínio.

Documentação relativa ao condomínio que deverá ser entregue à administração do condomínio pelo construtor (vendedor):

  • Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (escritura pública);
  • Plantas de Pormenor do edifício (telas finais), de modo a que possa saber aonde passam os canos de esgoto, de água, electricidade, gás, etc.;
  • Projecto do imóvel ou loteamento (incluindo alterações);
  • Licença de Habitação (utilização ou habitabilidade);
  • Comprovativo dos Serviços Municipalizados, de como as canalizações foram testadas, e efectuados “testes de pressão”;
  • Comprovativos de como os elevadores foram inspeccionados (deverá existir um autocolante dentro de cada elevador, a mencionar a inspecção);
  • Projecto da electricidade;
  • Projecto de abastecimento de águas;
  • Projecto de esgotos;
  • Projecto de águas pluviais;
  • Projecto rede de gás;
  • Projecto R.I.T.A.;
  • Projecto instalações telefónicas;

Contratos celebrados com prestadores de serviços.

Nomes e moradas dos representantes de eventuais aparelhos, tais como os extractores de fumos existentes nos telhados, elevadores, vídeo-porta, antena parabólica, lareiras, etc..

Exoneração do Administrador executivo

“Após constatação de EVENTUAIS ou PRESUMÍVEIS irregularidades (Abuso de confiança, Negligência, Fraude, etc.) por parte da Administração”… Reúnam provas documentais e/ou testemunhais e apresentem a respectiva queixa crime (acção penal) e eventualmente uma acção indemnizatória cível.
Exoneração de administrador por prática de irregularidades ou por negligência:
Artigo 1485.º do Código de Processo Civil – (Exoneração do administrador na propriedade horizontal)
O processo do artigo anterior é aplicável à exoneração judicial do administrador das partes comuns de prédio sujeito a regime de propriedade horizontal, requerida por qualquer condómino com fundamento na prática de irregularidades ou em negligência.
(O administrador na propriedade horizontal pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções (artigo 1435.º N.º 3 do C.C.)).

EVENTUAL CRIME DE ABUSO DE CONFIANÇA
Artigo 205.º (Abuso de confiança) do Código Penal
1 – Quem ilegitimamente se apropriar de coisa móvel que lhe tenha sido entregue por título não translativo da propriedade é punido com pena de prisão até 3 anos ou com pena de multa.
2 – A tentativa é punível.
3 – O procedimento criminal depende de queixa.
4 – Se a coisa referida no n.º 1 for:
a) De valor elevado, o agente é punido com pena de prisão até 5 anos ou com pena de multa até 600 dias;
b) De valor consideravelmente elevado, o agente é punido com pena de prisão de 1 a 8 anos.
5 – Se o agente tiver recebido a coisa em depósito imposto por lei em razão de ofício, emprego ou profissão, ou na qualidade de tutor, curador ou depositário judicial é punido com pena de prisão de 1 a 8 anos.

OBRIGATORIEDADE DE ACTAS
Em conformidade com o disposto no artigo 1.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro, são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por que nelas tenha participado.
No caso vertente, aconselho especialmente a leitura atenta do supracitado Decreto-Lei, bem como do artigo 1432.º, n.º 6, do Código Civil.

REPRESENTAÇÃO SEM PODERES
ARTIGO 268º Código Civil – Representação sem poderes
1. O negócio que uma pessoa, sem poderes de representação, celebre em nome de outrem é ineficaz em relação a este, se não for por ele ratificado.
2. A ratificação está sujeita à forma exigida para a procuração e tem eficácia retroactiva, sem prejuízo dos direitos de terceiro.
3. Considera-se negada a ratificação, se não for feita dentro do prazo que a outra parte fixar para o efeito.
4. Enquanto o negócio não for ratificado, tem a outra parte a faculdade de o revogar ou rejeitar, salvo se, no momento da conclusão, conhecia a falta de poderes do representante.
ARTIGO 269º CódigoCivil
(Abuso da representação)
O disposto no artigo anterior é aplicável ao caso de o representante ter abusado dos seus poderes, se a outra parte conhecia ou devia conhecer o abuso.

Quanto à nomeação de administrador:
ADMINISTRADOR

O acto de nomeação / eleição do administrador do condomínio é uma das competências/atribuições da assembleia de condóminos (somente se a assembleia de condóminos não eleger administrador é que poderemos recorrer à figura do ADMINISTRADOR PROVISÓRIO (cf. Artigo 1435.º-A) ou, caso este recuse, poderá excepcionalmente recorrer-se à nomeação de administrador pela via judicial) (cf. Resulta da interpretação conjugada do artigo 1435.º, n.º 1, e 1435.º-A, n.º 1 e n.º 3, todos do Código Civil; artigos 1425.º e 1428.º do Código de Processo Civil).
Até porque, se a pessoa designada (mesmo que eleita pela assembleia e/ou designada pelo tribunal) não quiser aceitar desempenhar o cargo, praticar irregularidades ou agir com negligência (nada fazendo, por exemplo), aos condóminos resta-lhes exonerá-la (“revogando” a deliberação que a nomeou)(cf. Artigos 1435.º e 1435.º-A do Código Civil e artigo 1485.º do Código de Processo Civil), podendo ainda responsabiliza-la por eventual ABUSO DE CONFIANÇA (processo crime) ou por DANOS CAUSADOS AO CONDOMÌNIO através da sua conduta negligente (acção indemnizatória cível).
Código de Processo Civil

Código de Processo Civil
Nomeação de administrador de condomínio com recurso à via judicial:
ARTIGO 1428.º – Nomeação de administrador na propriedade horizontal
1. O condómino que pretenda a nomeação judicial de administrador da parte comum de edifício sujeito a propriedade horizontal indicará a pessoa que reputa idónea, justificando a escolha.
2. São citados para contestar os outros condóminos, os quais podem indicar pessoas diferentes, justificando a indicação.
3. Se houver contestação, observar-se-á o disposto nos nºs 2 e 3 do artigo 1425º; na falta de contestação, é nomeada a pessoa indicada pelo requerente.

Exoneração de administrador por prática de irregularidades ou por negligência:
Artigo 1485.º do Código de Processo Civil – Exoneração do administrador na propriedade horizontal
O processo do artigo anterior é aplicável à exoneração judicial do administrador das partes comuns de prédio sujeito a regime de propriedade horizontal, requerida por qualquer condómino com fundamento na prática de irregularidades ou em negligência.
(O administrador na propriedade horizontal pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções (artigo 1435.º N.º 3 do C.C.)).

Por outro lado:
As funções do administrador do condomínio nomeado são as expressamente constantes do artigo 1436.º, alíneas a) a m), podendo ainda a assembleia atribuir-lhe outras nos termos do primeiro parágrafo do mencionado art.º 1436.º. No exercício das suas funções o administrador tem ainda legitimidade para agir em juízo contra qualquer dos condóminos, quer CONTRA TERCEIRO, ou, noutras circunstâncias, quando expressamente autorizado pela assembleia (cf. Artigo 1437.º, n.º 1, do C. C.). Tem ainda os deveres constantes do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro (v. g. Artigos 1.º, n.º 3, e 2.º, n.º 1 e 2).

Competências da Administração

O administrador terá competências próprias, como por exemplo cobrar, e exigir o pagamento…

Mas, sobre outros assuntos, carece de autorização da assembleia, a menos que a função lhe tenha sido atribuida por via do regulamento do condominio.

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